Đất nền ven Hà Nội giảm giá sâu kỷ lục

Làn sóng cắt lỗ đang xảy ra với loại hình đất nền vùng ven Hà Nội, phân khúc từng được ví “hái ra tiền” ở thời điểm thị trường sôi động và xảy ra "sốt đất".

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Thị trường ghi nhận tình trạng “cắt lỗ”, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% - 35% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8% - 15%.

Còn khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra, làn “sóng” cắt lãi BĐS vùng ven xuất hiện và lan rộng từ năm 2022 đến hiện tại, khi dòng tiền vào BĐS ngày càng khó khăn. Thậm chí, dịp giáp Tết Nguyên đán 2023, xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm được rao bán với mức giá giảm sâu so với thời kỳ đỉnh giá.

Đua nhau "cắt lỗ"

Ở thời điểm “sốt đất” năm 2021, giá đất nền vùng ven Hà Nội tăng chóng mặt. Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30 – 50 triệu/m2. Bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30%, còn tại Ba Vì giá đất nền tăng đến 45%.

Tuy nhiên, trước những khó khăn của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay, nhiều chủ đất buộc phải rao bán “cắt lỗ”.

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, những lô đất nền có vị trí mặt đường ở Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất có mức giá 28-36 triệu đồng/m2, giảm 30-40% so với thời kì đỉnh “sốt đất” của năm 2021.

Hay đất nền Phú Cát, Phú Mãn (Quốc Oai) đang ở mức 13-25 triệu đồng/m2, giảm 7-8 triệu đồng/m2 so với năm 2021. Đất nền tại Tiến Xuân, Tân Xã (Thạch Thất), mức giá là 18-20 triệu đồng/m2, sụt từ 20-35% so với năm 2021.

Các lô đất Bình Yên (Thạch Thất) có vị trí nằm sâu trong làng, giá chào bán sụt giảm sâu từ mức 12-16 triệu đồng/m2, có một số chủ đất đang chào giá chỉ 8-10 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Đất sâu trong làng, thuộc các khu vực Đông Yên, Bạch Thạch (Quốc Oai), Tân Xã (Thạch Thất), Kim Sơn, Cổ Đông (Sơn Tây)… giá chào bán hiện chỉ ở mức 7-10 triệu đồng/m2, cũng là mức giá đã giảm mạnh so với thời kì sốt đất.

Qua khảo sát, tại thị trường Đông Anh, những lô đất mặt đường tại Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê, … thời điểm “sốt đất” đầu năm 2022 đều có giá rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70 - 110 triệu đồng/m2. Thì hiện nay nhiều chủ đất chào giá trong ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2 - mức giá mà không ít người đánh giá là giảm sâu kỷ lục từ trước đến nay.

Còn tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung… đã giảm từ 30 – 40 triệu đồng/m2 so với thời kì “sốt đất” và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các vị trí gần trung tâm như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2 so với thời kì đỉnh giá và đang neo ở mức 34 – 37 triệu đồng/m2.

Làn sóng cắt lỗ đang xảy ra với loại hình đất nền vùng ven Hà Nội, phân khúc từng được ví “hái ra tiền” ở thời điểm thị trường sôi động và "sốt đất". (Ảnh: Lộc Liên)

Đã đến lúc “bắt đáy”?
Giới chuyên gia nhận định, giá đất một số khu vực ven Hà Nội liên tục tăng “nóng” thời gian trước là vì có thông tin về dự án hạ tầng lớn như khu vực Đông Anh, hay Gia Lâm có thông tin lên quận, đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Mặc dù vậy, do thông tin 2 huyện này lên quận đã xuất hiện từ vài năm trở lại đây nên khi thị trường trầm lắng, giá đất sẽ hạ nhiệt theo.Tại báo cáo mới nhất, Savills cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang chịu sức ép giảm giá lớn. Nguyên nhân là bởi giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Trong khi đó, nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Trước làn sóng “cắt lỗ” sâu đất nền vùng ven, nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu đây có phải là thời điểm “bắt đáy” hay không?. Về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, việc cắt lỗ thời gian qua chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thực.

Các chuyên gia của VARS nhận định, quý I/2023, thị trường bất động sản sẽ ít biến động và rất khó xảy ra các tình huống mang tính “đột biến”, lượng giao dịch kỳ vọng tương đương với cùng kỳ năm 2022. Tháng 1/2023, mặt bằng giá gần như đi ngang, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đã bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ “bắt đáy”.

Tình trạng bán "cắt lỗ" đất nền vùng ven Hà Nội lan rộng thời gian qua. Ảnh: Ninh Phan.

Trả lời câu hỏi có nên bắt đáy thời điểm này hay không?, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu - mục đích - thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là “đáy" của bất động sản. Để không bỏ lỡ cơ hội, cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy" cho riêng mình. Đồng thời, nhà đầu tư cần thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính, ưu tiên các sản phẩm nhu cầu thực, chuyển đổi mục tiêu sang đầu tư trung và dài hạn thay vì đầu cơ.

Trong khi đó, một chuyên gia khác cảnh báo, tâm lý chờ “bắt đáy” của nhiều nhà đầu tư, nhiều trường hợp là một tâm lý đầu tư sai lầm, bởi với thị trường hiện tại sẽ không thể tìm được đáy để bắt. Đặc biệt, với tâm lý ham rẻ, các nhà đầu tư sẽ dễ dàng rơi vào bẫy...

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư và người có nhu cầu về BĐS thời điểm hiện tại, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thời gian này họ nên hết sức cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường.

Còn ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ: với những người làm môi giới BĐS, nếu còn muốn gắn bó với nghề nên chuyển sang bán những phân khúc khác có thanh khoản tốt hơn như sản phẩm phục vụ nhu cầu thực ở khu vực đông dân cư. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại thì không nên quá kỳ vọng vào thanh khoản của thị trường...

Theo tienphong.vn